Sistema de amortização no financiamento imobiliário

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Anatocismo ou legalidade? Entender como funcionam os sistemas de amortização é essencial para saber fechar o negócio

Diversas demandas judiciais por todo o País, decisões controversas e a polêmica, é legal a utilização da Tabela Price nos financiamentos imobiliários? Sustentam muito operadores do direito que a Tabela Price contempla a capitalização composta de juros, ou como se costuma dizer a cobrança de juros sobre juros, ou, ainda, o anatocismo.

Pelo sistema chamado Tabela Price, você paga os juros do financiamento durante os primeiros ¾ do prazo contratual e só no último ¼ do prazo contratual é que você amortiza o saldo devedor. Ou seja, vão lhe dar maciças doses de veneno durante um longo tempo e, se você sobreviver a elas, atingirá a cura (quitação do financiamento). Mas existe ou não anatocismo no calculo da Tabela Price? Primeiramente devemos tratar de alguns conceitos para melhor esclarecimento:

O que é Tabela Price? Tabela Price é um sistema de amortização. Sistema de amortização nada mais é que modelo matemático desenvolvido para operações de empréstimos e financiamento, envolvendo desembolso periódico do principal e encargos financeiros, objetivando quitar a dívida ao final do prazo contratado. Não se deve confundir Sistema de Amortização com Sistema de Capitalização, pois o ultimo nada mais é do que a forma como adicionamos os juros ao capital ao longo do tempo. O sistema de capitalização pode ser simples ou composto.

Anatocismo é palavra de origem grega (ana = repetição, tokos = juros), e significa a cobrança de juros sobre os juros. O Vocabulário Jurídico ensina: “anatocismo é vocábulo que nos vem do latim anatocismus, de origem grega, significando usura, prêmio composto ou capitalização. Desse modo, vem significar a contagem ou cobrança de juros sobre juros” e o Novo Dicionário Jurídico Brasileiro, que “anatocismo é a capitalização de juros, vencendo novos juros. É a contagem de juros sobre juros já produzidos pelo capital empregado”. O Dicionário de Administração defende: “anatocismo é o pagamento de juros sobre juros, isto é, a capitalização de juros segundo o critério de juros compostos, definidos pela fórmula (1+i)n. Os juros não pagos no final do período são capitalizados e sobre eles incidem novos juros”; É espantosa a quantidade de discussões sobre o tema, haja vista, tratar-se de um tema ligado à matemática financeira, um ramo da ciência exata.

Os críticos da Tabela Price afirmam que este sistema é perverso e que prejudica o mutuário, em virtude de direcionar menos recursos para amortização, quando comparados ao Sistema de Amortização Constante. Que a Tabela Price é o grande responsável pela capitalização de juros, o que o tornaria impróprio para ser aplicado em financiamentos imobiliários. Afirmam, ainda, que o Decreto nº 22.626/33, Lei de Usura, proíbe “contar juros dos juros”, ou seja, proíbe a prática do anatocismo. Defende também que se deve alterar o sistema de amortização para o Sistema de Amortização Constante – SAC.

Ocorre que o critério de calculo dos juros é idênticos tanto para o SAC e a Tabela Price, isto é, incidem sempre sobre o capital, sem qualquer acréscimo de juros, os quais são quitados e não incorporados ao saldo devedor, sendo a base de cálculo decrescente, em função da quota de amortização e, referidos juros se reduzem exatamente pelo valor que deixa de incidir sobre o capital amortizado.

A Tabela Price, no que pertine ao cálculo dos juros, da apuração da quota de amortização e da evolução do saldo devedor obedece, literalmente, os mesmos princípios aplicáveis a qualquer outro sistema de amortização que utilize o mecanismo de quitação periódica dos juros e amortização parcial do capital, termos matemáticos, a única diferença entre estes sistemas se restringe ao cálculo da prestação.

Qualquer que seja o sistema de amortização em que os juros são quitados mensalmente, sem serem incorporados ao saldo devedor, inexiste, o fenômeno denominado ‘juros sobre juros’ e a única hipótese disso ocorrer é quando a prestação torna-se inferior à parcela de juros, produzindo a denominada amortização negativa.

Logo, conclui-se que a capitalização de juros não existe nos contratos imobiliários, quer com a aplicação da Tabela Price ou qualquer outro sistema de amortização, pois, a prestação que se paga todo mês, uma parte dela já é destinada a pagar os juros mensais e a outra é utilizada para amortizar a dívida. Tanto é verdade que a Lei 11.977/2009, permite a capitalização mensal de juros e autoriza expressamente a utilização da Tabela Price como sistema de amortização.

Essa desinformação gera uma instabilidade que eleva o risco do crédito e consequentemente o preço dos imóveis. A regulamentação será positiva, pois ira reduzir o risco de perda de capital com discussões judiciais que refletira numa melhor oferta de crédito.

      Artigo de: Daniele Akamine

Bacharelado em Direito, Pós-Graduada em Direito Civil, Direito Penal e Processo Penal, MBA em Economia da Construção e Financiamento Imobiliário, técnica em Contabilidade e sócia diretora da Akamines Negócios Imobiliários Ltda www.akamines.com.br

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